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Título
IMPOSSIBILIDADE DE ALTERAÇÃO DO NÚMERO DE UNIDADES CONDOMINIAIS, PREVISTO NO PROJETO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA, SEM O CONSENSO UNÂNIME DOS ADQUIRENTES, NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA IRREGULAR, NA PERSPECTIVA DO DIREITO FUNDAMENTAL À PROPRIEDADE
Orientador
José Luiz Gavião de Almeida
Autor
Cristiano Sales Medeiros
Palavra chave
Propriedade. Função social. Incorporação imobiliária. Contratos. Projeto. Registro. Alteração. Unanimidade.
Grupo CNPQ
Programa
MS - DIREITO (PPGD)
Área
CIÊNCIAS SOCIAIS APLICADAS
Data da defesa
31/05/2017
Nº Downloads
989
Resumo
Em certa quadra da história do direito contratual no Brasil, o instituto que conhecemos como incorporação imobiliária foi praticado sem regulamentação. Por ser negócio jurídico complexo e demandar grande volume de capital, atraiu investidores bem e mal-intencionados. Houve quem, honestamente, tenha investido capital e trabalho para atender às demandas da crescente urbanização ao longo de todas as grandes cidades do país; como houve quem tenha abandonado a edificação incompleta e desaparecido com o capital para sua conclusão; ou quem tenha majorado, sem aviso prévio, e por repetidas vezes durante o contrato, o valor da prestação mensal paga pelos adquirentes; como houve, também, quem tenha entregado, aos adquirentes, edificação com características diversas das contratadas inicialmente, seja pelo aumento do número de unidades do empreendimento ou pela supressão de itens da obra, para reduzir custos ou majorar lucros. Porém, com o avento da Lei 4.591/1964, adveio regulamentação à atividade de incorporação imobiliária, e as práticas comentadas foram inibidas. Entretanto, a falta de fiscalização da atividade pelo poder público cedeu espaço à continuidade de obras de incorporação imobiliária de forma irregular, em desatenção aos requisitos estabelecidos no art. 32 da Lei 4.591/1964. Este escrito tem por escopo estudar, especificamente, apenas um dos abusos aqui referidos. Trata-se daquele a que o adquirente de unidade condominial está sujeito, quando em contrato de incorporação imobiliária que se desenvolve à margem da lei, qual seja, a alteração unilateral do projeto de incorporação pelo incorporador. Esse abuso implica modificação do número de unidades condominiais, frequentemente para maior, à revelia da unanimidade dos adquirentes de frações ideais, e dessa forma é cristalizado, mais tarde, no Registro de Imóveis respectivo, sem que o saibam os adquirentes. E visa estabelecer a relação possível entre o direito contratual do adquirente de unidade condominial e o direito fundamental de propriedade, tal como previsto no art. 5º, XXII e XXIII, da Constituição Federal.
Abstract
In a certain time of the history of contract law in Brazil, the business known as real estate development was practiced without regulation. Because it is a complex legal business and requires large amounts of capital, it has drawn good and malicious investors. Some have honestly invested capital and labor to meet the demands of growing urbanization throughout all the major cities of the country; as there were those who left buildings incomplete and vanished with the capital of its conclusion; or who has increased, without prior notice, and sometimes during the contract, the value of the monthly installment paid by the purchasers; as has also been the case for those who have purchased the buildings with characteristics different from those in contracts, either by increasing the number of units in the project or by subtracting items from the construction work, in order to reduce costs and increase profits. However, with the establishment of Law 4591 / 1964, the regulation of the real estate development activity took place, and the practices commented were inhibited. However, the lack of inspection of the activity by the government gave the opportunity to the continuity of real estate development irregularly , Without meeting the requirements established in article 32 of Law 4591 / 1964. This paper is intended specifically to study only one of the abuses referred to herein. The one in which the acquirer of condominium unit is subject in real estate development, which develops disrespecting the law, that is, the unilateral alteration of the project development. This abuse implies a modification of the number of condominium units, in default of the unanimity of the purchasers of ideal fractions, and is thus registered in the respective Real Estate Registry, without their purchasers being aware. And it aims to establish the possible relationship between the contract right of the purchaser of condominium unit and the fundamental right of property, as foreseen in 5th article, XXII and XXIII, of the Federal Constitution.
